北京买房:专家帮你理清思路购房建议228

发布日期:2021-09-07 23:04   来源:未知   阅读:

  北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  章哥您好,您说2023年后孩子少了,对东西海的学区房是个考验。我老家是农村的,我们那孩子这几年少了很多,村里的学校倒闭了或者合并了,但县城的班级人数越来越多,学校越来越大。

  家长争先恐后去县城买房子,让孩子去县城上学。东西海学区房,不是同理吗?求解惑

  1、同理啊,本质上没什么区别,城市发展就是这种趋势,优质资源越来越向头部聚集,其根基和结果都是人群向核心区聚集。无论大城市和小城市都差不多,社会规律而已。

  2、但大小城市也有一些不同,小城市是中心区与周边的零和博弈。因为没有增量,只是存量的利益分配而已。而北京这种大城市不同,增量很大,所以中心区与周边就不是单纯的零和博弈了,还有合作共同瓜分增量的共赢。

  因此,北京至少在过去的十多年中,人口总量是持续增加的,也就是这两年因为调控慢了下来。但甭管怎样,东西海和其他区在人口和房价上基本做到了均衡,除了2013、2016这两年学区房价格暴涨,其他基本做到了同涨同跌。

  这点大多数小城市是做不到的,村里学校怎么都是没学生,关了也就关了,谁也没办法,因为没有增量。而北京虽然也在合并学校,但学生数量是在持续增加的,并没有减少。

  3、问一句,如果你们县城一直没有增加人口,甚至在某年出现入学人口大幅减少,那县城的房价会怎样?班级人数还会增加吗,学校还会扩大吗?周边房价还能坚挺吗?大概率不能吧。

  北京在2023年之后就出现这种情况啊,京籍入学人口从17万降到2026年的10万。那在我看来,既然2013年能出现因为入学人口增加而引发的暴涨,很有可能就会因为入学人口减少而出现下跌。商品价格是由供需关系决定的。

  4、也就是说,小城市的边远地区陷入了恶性循环,孩子越少学校越少,学校越少越留不住孩子,没办法。最后就算是有孩子想在这里上学都没学校,必须去县城。

  而北京不是,东西海之外的行政区都是有增量进入的,还不少。所以没什么学校倒闭,反而为了接收增加的人口而扩大规模。那也就是说,虽然有很多家庭去买东西海学区房,但不买的话在其他区也能接受不错的基础教育。所以在之前一直是各区平衡的,除了人口突增的年份,学区房价没什么特殊的。

  但2023年之后不同了,入学人口快速减少,那无论东西海还是其他区的学区房,都很有可能受到影响。尤其东西海的溢价高,那受到的影响或许更大。

  5报码室开奖结果现场。总之你的思路没错,但忽视了北京这种大城市的增量,其他的没什么。我也并不确定2023年之后东西海的学区房价格一定下降,但有这种可能,毕竟需求总数大幅减少的速度太快。就算向核心区聚集的比例不变,但数量是部分减少的。

  目前孩子2岁,名下长阳有一套,想去海淀买一套学籍房。目前买不起了,计划以四老名义(首套)投资一套,300以内,三年左右出手,然后置换海淀,最好能够兼顾好一点的学校,万一三年后涨幅有限,那就自用。

  看了亦庄,感觉近期涨不少,十一学校还不划片。郭公庄东面的实验学校是否可以考虑呢?良乡北理工学校是否合适?由于其他区域推荐,谢谢!!!

  若无法兼顾学校,纯投资也是可以的,想着两到三年出手。十一学校指的是亦庄实验小学。另外是否有其他区域推荐?

  1、有点儿乱,我得捋捋。300万以内,这在北京买不到投资房,更不可能是学区房,一般也就是能做到保值。最好别期望值太高,要不然容易被忽悠买错了房子。

  郭公庄,9年制的实验学校应该还不错,但这也算不上学区房。而且300万能买到吗?白盆窑和四合庄的回迁房都比较难。这是不是指的御鑫阁啊?公寓性质,短期持有倒也行,时间长了不好说。

  这就买在御鑫阁呗,能买在朝南的更好,一般都是东西的。既然是三年,那算清楚税费成本吧,一般是4-5%,差不多就是三年的租金。公寓收益率能高点儿,两年多吧。

  3、提醒一下,感觉你的期望值有点儿高,而且似乎觉得是套房就值得投资,所以连小区都不提光说学校。可说实在的,北京闭着眼买房都发财的年代早就过去了,这几年北京赔钱的有的是,现在还有无数人在站岗呢。

  任何投资品都是早进入的收益最高,买的越晚的风险越大。现在不仅年代变了,行情也已经不是去年的行情了。毕竟也是几百万的投资,买错了就至少是几十万打水漂儿,还是放平心态,稳妥一些吧。

  您好,我们拿到工作居住证了,手里有600万现金,要买回龙观的两居室,现在纠结是买新龙城南北通透好楼层的两居?

  还是再加些钱(两限房有20多万的费用)买金域华府一期纯南向不通透的两居?

  1、这得看个人喜好了,没有标准答案。我只能说从保值来讲,现在这两个小区差不多,再过上三五年应该也差不多,也就是短期之内没有什么差距。

  2、但如果是我的话,会选新龙城,主要就是为了南北通透。毕竟房子是用来住的,居住体验好才是核心竞争力。在房龄新的时候,新旧可以影响或掩盖一些不足,但随着房龄变老,居住型的比重会逐渐上升。

  看看那些塔楼公寓和板楼老公房就知道了,当年的豪宅很流行,但就因为户型不宜居,逐渐老化之后的价格还不如户型好的老破小呢。全南户型并不算差,但既然有南北的选择,还是选更好的吧。

  3、再一点就是两限房的性质,保障房的本质都是以自住为主。价格涨跌的最好成绩就是跟随大盘,这还得是说在房龄新受追捧的时候。这种房大概率老化的更快一些,所以再过几年还真说不太好。

  所以,就算是新龙城房龄老一些,但时间长了这不算劣势,正常现象。而对于保障房来说,只有到真成为老房的时候才会保值性稳定,确定性跟随大盘,之前的两个阶段都不太好说。

  4、总之吧,如果是我会选新龙城。除非是真的短期持有,三五年情况下有可能金域华府的流动性更强一些,也不会太多。

  章哥,总价420万左右,这样首付达到220,200万贷款,这样还款能力还能达到,需求排序:二室、房龄新、距离近(现阶段没有北京车牌子,只能公交或地铁)。

  目前有三个选项,马南里小区、北京建工福润四季、金隅景和园,这三个选项总费用基本在430左右,再次请教一下,这三个项目的差异及优劣情况,如何决策?

  1、马南里就是普通的老小区,优势是价格实惠,保值性也算强。之前的这些年基本算是跟上大盘,落后一点儿也不算多。主要劣势就是离地铁稍远,周边配套不全,而且被铁道分割,阿里高管侵犯女员工事件背后更可怕的是「企业文化」!,不好说周边什么时候完善。

  所以每次行情都被传导到的较晚,这次就比较明显。因此这会儿买可以说算合适,但将来置换的话大概率也是这种情况。也就是想提前置换的话或许会吃点儿亏,只有在平稳期才合适。

  但这里房龄可不算新了吧,好像最新的也得15年往上了。我印象中东区是有2005年的,也16年房龄了。

  2、福润四季不是北京建工的,是北京城建的。保障房性质的两限房,全是小户型,也有定向安置房的性质。优势就是房龄新价格优惠,其他的相对一般。这种产品就是自住为主,从保值讲最好成绩就是跟上板块大盘,一般不可能超出,否则就失去价廉的优势了。买来自住挺合适的,经济实惠。

  3、景和园的性质也一样,保障房的两限房,价格应该都和福润四季一致,都是9000块钱。要不就是悦和园是9000,景和园7500,我也记不住了。从地段讲比福润四季强,其他的都差不多。

  保障房从租金讲的优势就是价格实惠,但这从保值讲就属于劣势了。这也没有什么明确的优劣,看自己重视什么了。

  4、怎么决策,这就看自己注重什么了呗。注重房龄就是福润四季,注重保值什么的再看马南里,没有标准方案。

  章哥您好,觉得万科西华府不错,小区比较新,但是据说地铁有震感,好像配套也要啥没啥,不远还有个垃圾场。您觉得这个小区上车合适吗?

  打算自住长持,但是怕小区升值潜力已经被充分消化了,而且也不知道丰台科技园辐射是不是伪概念,怕采到坑追悔莫及,想听听您的真知灼见。

  1、这让我说什么啊,已经给全都否了。我在总部基地还有个办公室呢,按这说法也得赶紧卷铺盖卷儿搬家呗。

  2、靠地铁的楼栋肯定是有震感和噪音呗,这就看自己的敏感度了。也好几千人在小区里住着呢,问问他们感觉如何吧。

  配套还要有什么啊?地铁在门口,四环也就一公里多吧,万寿路南延线正在修,估计也快通车了。ShopingMall有两个,小便利店什么的应该也有吧,这我没注意。三甲天坛医院两公里吧,产业区更是过马路就是。

  如果说这还叫要啥没啥,那就只能去住国贸了!但国贸还没学区呢,那就只有金融街了。但金融街没公园啊,天底下哪儿有十全十美的啊,别要求太高了,不现实。现在丰科园连好学校都快建成了,如果再添点儿配套,那大概率还会涨钱。到时候又该问凭什么这么贵了。

  3、永合庄填埋场确实是问题,据说夏天的夜里经常有放味儿的。对了,现在又闹腾改焚烧呢,据说居民们正在抗议。

  4、丰科园辐射,伪概念,从何说起啊。国家级园区,几十万的办公人口,一堆的国字头央企入住,财政收入占丰台区的30%多。这要还算是伪概念,那真不知道什么是真的了。没有建议,不知道该说什么好。